부가가치세 면세사업자 (부가세 면세사업자) 부동산 투자에 필요하다?!

 부가가치세 면세사업자가 정식 명칭이지만 좀 더 친숙한 ‘부가세 면세사업자’로 통일하여 언급하겠습니다. 부가세 면세사업자에 대해 공부하고 포스팅을 준비하는 시간이 길어질수록 계속 의문이 생겨 정보수집 기간이 다소 길어졌습니다.

오늘 말씀드릴 ‘부가세 면세사업자’는 현 정부의 누더기 부동산 정책에서 살아남기 위해 부동산 투자 시 필요하다고 느꼈기 때문에 정리해 보았습니다.

 

1. 부가세 면세사업자 개요

 1) 부가세 면세사업자 개념

 부가세 면세사업자는 특정한 재화(상품)의 거래나 용역(서비스)의 제공 과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금을 부가세라 하는데 이 세금이 ‘면세’ 되어 재화나 용역을 공급하는 사업자를 부가세 면세사업자라고 합니다.

부가세 면세사업자로 사업자 등록증을 발급받으면 ‘부가가치세 면세사업자’라고 명시가 되어 있으며 등록번호도 ‘9’로 시작되고 업태는 부동산업, 종목은 부동산 매매로 표시할 수 있습니다.

 

부가세_면세사업자_사업자등록증_사본

 2) 면세사업자 대상

 ● 기초생활 필수품 재화 : 주택임대용역, 미가공식료품, 도소매시장, 농축수산물 등

 ● 국민후생 용역 : 병의원, 치과, 한의원, 학원, 여객운송용역, 국민주택 공급 및 건설 용역 등

 ● 문화관련 재화 용역 : 도서, 출판업자, 작가, 신문, 잡지, 방송(광고 제외) 등

 ● 부가가치 구성 요소 : 토지 공급, 인적용역, 금융 및 보험 등

 ● 기타 : 공중전화, 복권, 연예인, 대부업자, 가수, 모델, 배우 등

 

 3) 부가세 면세사업자 신청방법

  본인이 속해 있는 물건지 세무서에서 발급 가능(단, 다른 세무서에서 신청할 경우 접수증을 받아 신분증을 들고 물건지 세무서로 재방문하여 수령할 수 있으니 사전 확인 요망)하며 필요서류는 기본적으로 신분증 외에 상기 언급된 면상 대상에 대한 증빙 서류 등이 필요하며 각 개인의 상황에 맞춰 준비해야 하므로 세무서에 사전 확인을 권해드립니다.

 

 4) 과세사업자와 면세사업자의 현금흐름 및 이해

과세사업자와_면세사업자의_현금흐름표

 위 표에서 과세사업자와 면세사업자에 대한 구분을 위해 나름의 현금흐름표를 구성하였습니다. 아래 내용과 함께 보시면 이해가 수월하실 겁니다.

(단, 면세의 기준은 매출에서 발생하는 부가세 납부가 면세이며 지출 시에는 부가세를 포함하여 지출합니다.)

 

(1) 과세사업자와 면세사업자의 매출은 부가세를 포함하여 동일하게 110입니다.

(2) 과세사업자는 매출의 10인 부가세를 납부하지만 면세사업자는 해당사항이 없습니다.

(3), (4) 원료 및 임대료 등의 지출은 과세 및 면세사업자 모두 부가세를 포함하여 지출합니다.

(5) 따라서 순이익은 과세사업자는 12, 면세사업자는 22가 됩니다.

(6) 여기서 과세사업자는 본인이 지출한 지출 부가세 8에 대해 환급을 받습니다.

(7) 최종 수익은 과세사업자가 20, 면세사업자가 22가 되는 것입니다.

 

 위의 수치를 보면 최종 수익에서 큰 차이가 나지 않아 다소 의아해하실 수 있는데요. 이처럼 면세사업자라고 하여 엄청난 혜택이 있다기보다는 사업 종목이나 형태에 맞게 선택하는 것이 중요해 보입니다.

 

2. 부가세 면세사업자 신고방법

 1) 부가세 면세사업자의 사업장 현황신고

 부가세 면세사업자는 매년 2월에 전년도 내역에 대해 한 번에 신고하며 매년 2회(1월, 7월) 부가세 신고를 하는 과세사업자와 달리 면세 사업자는 별도의 부가세 신고를 하지 않고 아래 사진과 같이 홈택스 홈페이지에서 ‘사업장 현황신고’를 진행합니다.

 

홈택스_사업장_현황신고_납부방법_화면

 신고방법은 방문신고, 모바일신고, 홈택스, 세무사를 이용해 대리신고 등을 할 수 있으며 부가세 면세사업자는 부가세 신고와 납부를 면제받는 대신 종합소득세는 개인도 모두 내야 하는 세금으로 한 해 동안 발생한 다양한 종류의 소득을 종합해서 신고를 하고 납부하게 되는데 과세유형과 상관없이 면세사업자가 번 돈에 대해 세금을 부과하기 위해 사업장 현황신고를 하는 것입니다.

 

 부가세 면세사업자가 신고를 하지 않을 경우 가산세가 매출액의 0.5% 부과되고 거짓정보나 서류 미비의 경우 보고 불성실로 인해 가산세가 공급가액의 0.5%가 부과될 수 있으니 각별히 신경써야 합니다.

 

3. 부가세 면세사업자가 부동산 투자에 필요한 이유?!

 1) 양도세 중과를 피하는 방법

 부가세 면세사업자는 주택임대뿐만 아니라 여러 직종에서 적용되고 있고 각 개인의 사업 형태에 따라 사업자의 형태를 과세사업자와 면세사업자로 선택할 수 있습니다. 그리고 지금 말씀드리는 부가세 면세사업자는 부동산 투자 시 주택을 사고팔 때 문제가 되는 양도세에 대한 부담을 줄이기 위한 하나의 방법이니 참고하시기 바랍니다.

 

양도소득세_기본_세율표

 부가세 면세사업자는 부동산 투자자를 양도세 중과로부터 조금은 자유롭게 만들어 줄 수 있을 듯한데요. 우선 부가세 면세사업자를 발급 받으면 양도세 중과 없이 단기간 매매를 진행할 수 있고 일반 급여 생활자처럼 수익으로 잡히기 때문에 양도소득세 기본 세율표에 나와 있는 세율만을 고려하고 별도의 중과는 없습니다.

 

 예를들어, 간단하게 계산해 보겠습니다. 어제 1억 원에 주택을 구입해서 오늘 1억 1천만원에 매도를 하려고 한다면 양도차익 1천만 원이 발생하여 일반적인 매매는 1년미만 양도세 70%와 지방세 10%를 하여 77%의 양도세가 발생하여 770만 원을 납부해야 합니다. 하지만 부가세 면세사업자의 경우 일반소득 또는 이득으로 계산하여 양도소득세 기본세율표 중 1,200만 원 이하의 6%에 해당하여 세금은 60만 원만 납부하면 됩니다.

 

2) 부가세 면세사업자가 만능은 아닙니다.

 주택임대 사업으로 분류되어 매매 시 양도세에 대해서는 다소 자유로울 수 있으나 규제지역, 다주택자 양도세 중과, 임대차3법, 취득세 등은 여전히 자유롭지 못하며 각 여건에 대해 공부하여 투자 전에 재확인하셔야 합니다.

 

 현재 서울 및 경기도 대부분이 규제지역이기 때문에 지방의 비규제 지역 투자나 공시지가 1억 미만의 주택(취득세는 무조건 1.1%입니다.)에 대해 투자하는 것은 여전히 가능하며 좀 더 싸게 사서 시세차익을 보고 바로 매도를 할 수 있는 경매투자에 부가세 면세사업자는 적합하다고 생각합니다.

 

 

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