분양권 전매제한과 거주 의무기간에 대해 알아보자.

분양권의 사전적 의미는 ‘아파트 따위의 건물을 양도받을 수 있는 권리’이다. 그리고 분양권 전매는 ‘분양권을 가진 사람이 그 지위를 다른 사람에게 팔아넘기는 일’이다. 사전적 의미로만 보면 정상적인 거래처럼 보이지만 아파트를 주거용이 아닌 투기 수단으로 이용하는 사례가 늘어나면서 해당 권리를 법적으로 제한하여 실수요자들을 보호하기 위해 정부가 부동산 시장에 직접 개입하여 관리하고 있다.

 

분양권 전매제한이란?

  : 분양권 전매제한은 말 그대로 분양권의 매도를 제한한다는 의미이다. 아파트 공급 방식 중 우리나라는 선분양 방식으로 건물의 착공 시점 이전부터 청약이라는 제도로 입주자를 모집합니다. 청약에 당첨되어 모집된 입주자는 해당 아파트 입주 자격을 같게 되는데 이를 분양권이라고 한다.

 앞서 언급한 대로 실거주자를 보호하고 투기세력을 차단하기 위해 투기과열지구나 조정대상 지역 등의 규제지역에서 ‘분양권 전매제한’이 적용되고 대상이나 주택의 종류에 따라 기간이 달라지게 된다. 아래의 표에서 알아보자

수도권 전매제한 기간

수도권 외 전매제한 기간

 상기 언급된 지역과 조건 외에도 투기과열지구에 공급되는 장애인이나 신혼부부 특별공급 주택은 5년, 그리고 행복중심 복합도시로 이전 또는 신설되는 기관에 종사하는 사람에게 공급되는 주택은 8년까지 전매가 제한된다.

아래와 같이 거주 의무기간에 대해 알아보자.

거주 의무기간

거주 의무기간은 해당 주택의 최초 입주 가능일로부터 다음 중 어느 하나에 해당하는 기간에 도달한 때를 말한다.

(주택법 제57조의 2 제1항 본문 및 규제 주택법 시행령 제60조의 2 제1항)

 

분양권 전매제한의 예외 사항으로 전매가 허용되는 경우

  1) 세대원 (세대주 포함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군 (광역시의 관할구역에 있는 군은 제외)으로 이전하는 경우 (단, 수도권으로 이전하는 경우 제외)

  2) 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

  3) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 해외 체류하는 경우

  4) 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우

  5) 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우로서 시장, 군수 또는 구청장이 확인하는 경우

  6) 주택의 소유자가 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대해 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

  7) 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

  (주택법 시행령 제73조 제4항)

 

청약 홈 사이트 이용하여 분양권 전매제한 정보 찾기

청약 홈 사이트 (https://www.applyhome.co.kr)를 이용하면 아래의 그림과 같이 각 아파트별 전매제한 조건을 조회할 수 있으니 참고하기 바란다.

청약홈 사이트 조회하기

청약 홈에서 확인한 자료를 바탕으로 현지 부동산 중개소나 해당 건설사에 재확인하여 실수가 없도록 진행해야 한다.

 

분양권 전매 시 양도세 발생 기준

2020년 8월 국회를 통과한 세법 개정안에 따르면 2021년 1월 1일부터 분양권도 주택 수에 포함되어 올해 취득한 분양권의 ‘취득 시점’부터 주택으로 적용된다.

이때 분양권 취득시기는 당첨자의 경우 당첨자 발표일이고 전매 취득은 잔금청산일 기준이다.

그리고 2021년 6월부터 시행된 다주택자 양도세 중과에도 분양권이 포함되었고 분양권의 양도세율은 종전 50%의 단일 세율에서 2021년 6월부터는 1년 미만 보유 후 전매 시 70%, 그 외의 경우에는 60% 세율로 중과된다.

(단, 1년 미만 70% 세율 시 지방세 10%를 더하면 최고 77%까지 중과될 수 있다.)

 

 

 

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